KKTC Yatırım Getiri Tablosu: Size Sunulan Hesabı Nasıl Denetlersiniz?

KKTC'de yatırım amaçlı konut bakarken önünüze er geç bir getiri tablosu gelir: "5 yılda %98 kâr", "10 yıllık IRR %26". Tablolar ikna edicidir çünkü kesin görünürler. Bu yazı, o tabloyu kendi başınıza denetleyebilmeniz için yazıldı.

Burada fiyat vermiyoruz — fiyat projeye ve daireye göre değişir, doğru rakamı ancak projenin firması verir. Verdiğimiz şey yöntem: hangi kalemler hesaba girer, hangi varsayım sonucu belirler ve size sunulan tabloda neye bakmanız gerekir.

Tek bir "getiri" rakamı neden yanıltıcıdır

Bir getiri hesabının üç girdisi vardır: kira geliri, giderler ve değer artışı. İlk ikisi ölçülebilir. Üçüncüsü bir varsayımdır — ve sonucu tek başına o belirler.

Aşağıdaki tablo bunu gösteriyor. Aynı mülk, aynı kira, aynı giderler; yalnız değer artışı varsayımı değişiyor. Fiyat yazmamak için taban 100 birim alındı (birim = sizin ödediğiniz tutar). Kira brüt %6, giderler brüt kiranın %30'u kabul edildi.

Yıllık değer artışı varsayımı	5 yıl sonra değer	10 yıl sonra değer	10 yılda toplam getiri
%0 (hiç artmazsa)	100 birim	100 birim	42 birim
%3	116 birim	134 birim	76 birim
%5	128 birim	163 birim	105 birim
%8	147 birim	216 birim	158 birim
%12	176 birim	311 birim	253 birim
%18	229 birim	523 birim	465 birim

En düşük ile en yüksek arasında 11 kat fark var — ve bu farkın tamamı tek bir varsayımdan geliyor. Yani size sunulan tabloda asıl önemli sayı kârın kendisi değil, hangi yıllık artışın varsayıldığıdır. O satırı görmüyorsanız tablo size bir şey anlatmıyor demektir.

Bunu şöyle test edin: satıcıdan aynı tabloyu %0 artış varsayımıyla isteyin. Yatırımın kirayla ayakta durup durmadığını orada görürsünüz.

Brüt kira değil, net kira

Getiri tablolarında en sık atlanan kalem giderlerdir. Brüt kirayı olduğu gibi gelir sayan bir hesap, gerçeğin üzerinde çıkar. Düşülmesi gerekenler:

• Aidat ve işletme gideri. Site yönetimi, ortak alan bakımı, havuz/peyzaj, güvenlik. KKTC'de site aidatı ve işletme maliyetlerinin nasıl işlediğini ayrı bir yazıda topladık.
• Boşluk süresi. Yıl boyunca kesintisiz kiracı varsayımı gerçekçi değildir; özellikle sezonluk kiralamada yılın bir bölümü boş geçer.
• Yönetim ve kiralama maliyeti. Uzaktan yönetiyorsanız birinin anahtarı teslim etmesi, temizliği, arızayı çözmesi gerekir. Bu bir ücret kalemidir.
• Bakım ve yenileme. Mobilyalı kiralamada eşya ömrü birkaç yıldır.
• Satarken çıkacak maliyetler. Getiriyi "satınca" realize edeceksiniz; satışın da bir maliyeti var.

Yukarıdaki tabloda giderleri brüt kiranın %30'u kabul ettik; brüt %6 kira, net %4,2'ye iniyor. Kendi hesabınızda bu oranı kendi rakamlarınızla değiştirin — ama sıfır kabul etmeyin.

"Kaç yılda kendini amorti eder?"

Yukarıdaki örnekte, değer artışını hiç saymazsanız yalnız kirayla geri ödeme süresi yaklaşık 24 yıldır. Bu rakam sizi şaşırttıysa, mesele şu: piyasadaki "5 yılda kendini öder" cümleleri değer artışını da geri ödemeye dahil eder.

Bu ikisi aynı şey değil. Kira cebinize giren nakittir; değer artışı ise ancak sattığınızda ve o fiyata alıcı bulursanız gerçekleşir. İkisini tek bir "geri ödeme süresi" rakamında toplamak, gerçekleşmemiş bir kazancı gerçekleşmiş gibi gösterir. Tabloda ikisini ayrı satırda görmek isteyin.

Size sunulan tabloyu denetlemek için altı soru

1. Yıllık değer artışı kaç varsayıldı ve bu sayı nereden geliyor? Kaynağı olmayan bir oran tahmindir; tahmin olduğu yazılmalıdır.
2. Kira brüt mü net mi? Net ise hangi giderler düşülmüş?
3. Boşluk süresi hesaba katıldı mı? Yılın kaç ayı dolu varsayıldı?
4. Geri ödeme süresine değer artışı dahil mi? Dahilse ayrı ayrı gösterilmesini isteyin.
5. Vergi ve resmî kesintiler hangi varsayımla hesaplandı? "Vergi yok" gibi genel ifadeler yerine hangi işlemde hangi kesintinin çıktığını yazılı isteyin ve yürürlükteki metinle karşılaştırın — KKTC yasa ve tüzükleri KKTC mevzuat veritabanında yayımlanır. Satış sunumu bu sorunun kaynağı değildir.
6. Kredi/ödeme planı varsa faiz ve vade nedir? Taksitli alımda ödeme planının maliyeti getiriyi doğrudan düşürür.

Hesaptan önce doğrulanması gerekenler

Getiri hesabı, mülkün kendisi sağlamsa anlamlıdır. Hesaba oturmadan önce şunlar netleşmeli:

• Tapu türü. KKTC'de tapunun türü, alıcının hakkını doğrudan belirler; ayrıntısını tapu türleri yazımızda topladık.
• Satın alma sürecinin adımları ve hangi aşamada neyin imzalandığı — yol haritası.
• Oturum/ikamet tarafını da hesaba katıyorsanız kategorileri ev sahibi olmanın ikamet iznine etkisi anlattık.
• Projenin kendisi: geliştirici firma, teslim tarihi, daire tipleri. Bunları KKTC proje listemizden proje proje görebilirsiniz.

Sonuç

Bir yatırımın iyi olup olmadığını tek bir yüzde söylemez. Hangi varsayımla o yüzdeye ulaşıldığını bilmek, yüzdenin kendisinden daha değerlidir. Yukarıdaki tabloda gördüğünüz gibi, tek bir varsayımı değiştirmek sonucu 11 kat oynatıyor.

Bir projenin gerçek rakamlarını (fiyat, ödeme planı, aidat) öğrenmek istiyorsanız proje sayfasındaki Teklif Al formuyla doğrudan projenin firmasına ulaşabilirsiniz — arada biz durmuyoruz.

Kendi verimizden bir not: getiri tablosunu arz rekabetiyle birlikte okuyun

Size sunulan bir getiri tablosunu denetlerken çoğu alıcının atladığı bir bilgi var: aynı bölgede kaç rakip daire olduğu. 23 Ağustos 2026'da kendi kayıtlarımızı saydık; Kuzey Kıbrıs'ta yayında 142 proje bulunuyor ve bunların 45'i İskele hattında yoğunlaşmış durumda.

Kiraya vereceğiniz daire, boş kaldığı hafta komşu projelerdeki benzer dairelerle yarışır. Yoğun arzın olduğu bir hatta, tabloda yazan doluluk oranı gerçekleşse bile fiyat tarafında aşağı baskı olur; iki değişken birbirinden bağımsız değildir.

Pratik kontrol şudur: getiri tablosunu getiren kişiye, aynı bölgede benzer daire tipinden kaç tane satışta olduğunu sorun. Cevabı bilmiyorsa, tabloyu hazırlarken bu değişkeni hiç hesaba katmamış demektir.

Tabloyu kim hazırladı? — sorulmayan soru

Bir getiri tablosunu denetlemenin en hızlı yolu, rakamlardan önce onu hazırlayan tarafın ne kazandığına bakmaktır. Bu bir suçlama değil, basit bir okuma yöntemidir: satıştan komisyon alan bir taraf, tabloyu iyimser varsayımlarla kurmaya doğal olarak eğilimlidir; bu, kötü niyet olmadan da olur.

Pratikte üç kaynak görürsünüz. Geliştiricinin kendi tablosu genellikle en iyimser doluluk ve en yüksek kira varsayımını taşır. Aracı kurumun tablosu buna yakındır ama kıyaslama içerebilir. Bağımsız hesap ise sizin kuracağınız tablodur; tek dezavantajı, veriyi kendiniz toplamak zorunda olmanızdır.

Üçünü ayırt etmenin somut bir yolu var: tablodaki gider kalemlerine bakın. Satış amaçlı hazırlanmış tablolarda gelir kalemleri ayrıntılı, gider kalemleri toplu ve yuvarlaktır ("giderler yaklaşık %10"). Bağımsız bir hesapta ise tam tersi olur — aidat, yönetim komisyonu, boş ay, sigorta, bakım ve devir masrafı ayrı satırlarda durur. Gider tarafı ne kadar ayrıntılıysa tablo o kadar dürüsttür.

Bizim bu sayfada bir tablo sunmamamızın sebebi de bu: satışa aracılık etmediğimiz için size verecek bir "bizim rakamımız" yok. Bunun yerine, elinize geçen tabloyu kendi varsayımlarınızla yeniden kurmanız için gereken soruları veriyoruz.

Tabloda neredeyse hiç görünmeyen iki kalem

Size sunulan getiri tablolarının çoğu, geliri on iki aya bölerek başlar. Oysa gerçek hesabı bozan iki kalem tam da burada saklanır.

Boş aylar

Bir daire, kiracı değişimlerinde birkaç hafta ile birkaç ay arası boş kalır. Tatil kiralamasında bu boşluk mevsimseldir ve kış aylarına yığılır; yıllık kirada ise iki sözleşme arasındaki geçiş dönemidir. Tabloyu denetlerken sorulacak soru şu: bu hesap kaç ay dolulukla yapıldı? On iki ay üzerinden kurulmuş her tablo, en iyi ihtimalle iyimserdir. Kendi hesabınızı kurarken doluluk varsayımınızı yazıya dökün; böylece varsayım değiştiğinde sonucun ne kadar oynadığını görürsünüz.

Kur ve kira para birimi uyumsuzluğu

Kuzey Kıbrıs'ta satış bedeli, kira ve giderler her zaman aynı para biriminde seyretmez. Kirayı bir para biriminde tahsil edip aidatı ya da kredi taksitini başka bir para biriminde ödüyorsanız, aradaki kur hareketi getirinizi siz hiçbir şey yapmadan değiştirir. Bu bir risk değil, bir yapı özelliğidir: tabloyu hazırlayan taraf genellikle tek para birimi varsayar. Denetlerken hangi kalemin hangi para biriminde olduğunu tek tek işaretleyin; para tarafının bütünü için ödeme, transfer ve çıkış rehberimize bakabilirsiniz.

Çıkış tarafı: getiri yalnız kirayla ölçülmez

Bir yatırımın sonucu, satın alma ve kira kadar çıkış anında belli olur. Getiri tablolarının hemen hiçbiri satış tarafını içermez; oysa satarken karşınıza üç şey çıkar: aynı sitede aynı anda satılığa çıkan daire sayısı, alıcının kredi ve transfer koşulları, ve devir sırasındaki masraflar.

Bunlardan ilki ölçülebilir bir şeydir. Sitenizdeki toplam bağımsız bölüm sayısı ile teslim takvimini yan yana koyduğunuzda, sizinle aynı dönemde piyasaya çıkacak daire sayısını kabaca görürsünüz — bölge sayfalarındaki teslim yılı süzgeci bunun için kullanılabilir. Çıkışı zorlaştıran en yaygın durum, kötü bir daire almak değil, herkesle aynı anda satmaya çalışmaktır.

Kimler için uygun, kimler için değil?

Bu yöntem size uygun: eline bir getiri tablosu verilmiş ve rakamların nereden geldiğini sormak isteyen; kira gelirini bir gider bütçesiyle birlikte planlamaya hazır; doluluk ve kur varsayımlarını kendi yazmayı kabul eden alıcılar.

Uygun olmayabilir: "yıllık kesin yüzde kaç?" sorusuna tek bir rakamla cevap bekleyenler — böyle bir rakam yoktur ve size verilen her kesin sayı, bir varsayımlar zincirinin gizlenmiş hâlidir. Aynı şekilde, kirayı hiç düşünmeyip yalnız oturmak için alacaksanız bu hesabın çoğu kalemi sizi ilgilendirmez; konum ve yaşam tarzı karşılaştırması daha işinize yarar.

Son olarak: bu sayfadaki hiçbir bölüm size bir getiri oranı vaat etmez. Amacı, size sunulan oranın nasıl kurulduğunu görebilmenizi sağlamaktır — sayıyı siz koyarsınız, biz yöntemi veririz.

Bu yüzden bir tabloyu değerlendirirken en yararlı alışkanlık şudur: sonucu değil, varsayımları karşılaştırın. İki farklı satış ofisinin verdiği iki tablo çok farklı yüzdeler gösteriyorsa, aradaki fark genellikle piyasadan değil doluluk ve gider varsayımlarından gelir. Varsayımları aynı seviyeye getirdiğinizde iki tablo çoğu zaman birbirine yaklaşır; yaklaşmıyorsa sorulacak yeni bir soru bulmuşsunuz demektir.

Sık sorulan sorular

Neden bu sayfada fiyat yok?

Fiyat projeye, daireye, kata ve ödeme planına göre değişir; tek bir sayı yazmak yanıltıcı olur. Doğru rakamı projenin firması verir.

Yıllık %18 değer artışı gerçekçi mi?

Bunu kimse kesin bilemez — geçmiş dönem verisi geleceğin garantisi değildir. Bu yüzden bu yazıda tek bir oran savunmuyoruz; farklı oranların sonucu nasıl değiştirdiğini gösteriyoruz ki kendi varsayımınızla hesap yapabilesiniz.

Kirayla geri ödeme gerçekten 24 yıl mı?

Yazıdaki örnek varsayımlarla (brüt %6 kira, giderler brüt kiranın %30'u) evet. Kendi rakamlarınız farklıysa sonuç da farklı olur; önemli olan değer artışını dahil etmeden de bir kez hesaplamanız.

Vergi durumu ne?

Vergi ve resmî kesintiler hukuki bir konudur ve mevzuat değişir. Bu sayfada oran yazmıyoruz; başvuru gününde avukatınızdan ya da yetkili kurumdan teyit alın.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; yatırım danışmanlığı değildir. Tablodaki değerler yöntemi göstermek için seçilmiş örnek varsayımlardır, bir getiri taahhüdü içermez.

Resmî kaynaklar

Getiri iddiasını denetlerken kullanılabilecek bağımsız, resmî veri kaynakları:

• KKTC Devlet Planlama Örgütü — nüfus, turizm ve ekonomik göstergeler; kira talebine dair iddiaların arka planı buradan sınanır.
• KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi — mülkiyet ve şerh kaydı; "kirada" denen taşınmazın hukuki durumu.

Bir getiri hesabı bu iki kaynakla çelişiyorsa, hesap değil kaynak tercih edilir.

Bir tabloyu denetlemek, gerçek gider kalemlerini bilmeyi gerektirir. Aidatın neyi kapsadığı ve boş dairenin maliyeti ayrı bir yazıda; kira modelinin kendisi kısa dönem ise kuralları da farklıdır (kısa dönem kiralama). Yatırım kararının bölge ve hukuk tarafı için genel rehbere bakın.