Kuzey Kıbrıs Ev Almak Riskleri ve Avantajları

Kuzey Kıbrıs'ta ev fiyatlarının Türkiye'nin kıyı şehirlerine göre hâlâ makul görünmesi, sterlin bazlı kira getirisi vaatleri ve "60 ay faizsiz taksit" ilanları her yıl binlerce Türkiyeli alıcıyı adaya çekiyor. Peki bu ilanların arkasında ne var? KKTC'de mülk almak, Türkiye'de tapu devretmeye hiç benzemiyor: ortada dört farklı koçan türü, yabancılar için Bakanlar Kurulu izni, 1974'ten kalan bir mülkiyet ihtilafı ve 2024'ten bu yana üst üste değişen bir yasal çerçeve var.

Bu rehber, Temmuz 2026 itibarıyla erişilebilen güncel mevzuat haberleri, resmi açıklamalar ve sektör verileri taranarak hazırlandı. Rakamların bir kısmı kaynağa göre değişkenlik gösteriyor; öyle olan her yerde bunu açıkça belirttik. Amacımız size pembe bir yatırım broşürü değil, karar vermenize gerçekten yarayacak bir çerçeve sunmak.

Hızlı Özet

• En kritik konu tapu türü: Türk koçanı (1974 öncesi Türk/yabancı malı) en güvenlisi; eşdeğer ve tahsis koçanlarında Rum tarafının mülkiyet iddiaları teorik risk olarak duruyor. Fiyat farkı bu yüzden var.
• Yabancı alımı izne tabi: Satış sözleşmesi 1 ay içinde Tapu Dairesi'ne tescil edilmek zorunda; alım izni ve devir süreci aylar, kimi durumda yıllar sürebiliyor. 2024-2026 arasında kurallar birkaç kez değişti.
• Ek maliyetler ciddi: KDV, tapu devir harcı, damga pulu, avukat ve diğer kalemlerle satış bedelinin üzerine kabaca yüzde 10-15 ek bütçe koymanız gerekiyor.
• Getiri bölgeye göre uçurum yaratıyor: Sektör projeksiyonlarında İskele/Long Beach yüzde 9-13 brüt getiri ile öne çıkarken Lefkoşa yüzde 5-8 bandında; bu rakamlar satıcı tarafının iyimser hesapları, net getiri daha düşük.
• Likidite Türkiye'deki gibi değil: İkinci el piyasası sığ; acele satmak zorunda kalırsanız fiyat kırmanız gerekebilir. KKTC yatırımı "hızlı çıkış" planına uygun bir yatırım değil.

Tapu (Koçan) Türleri: Her Şeyden Önce Bunu Sorun

KKTC'de bir ilana bakarken sorulacak ilk soru fiyat değil, koçanın türüdür. Adanın 1974'te bölünmesi, mülkiyet yapısını da böldü. Bugün piyasada dolaşan taşınmazlar temelde şu kategorilere ayrılıyor.

Türk Koçanı (Türk Malı)

1974 öncesinde de Kıbrıslı Türklere ait olan taşınmazları ifade eder. Üzerinde hak iddia edebilecek üçüncü bir taraf yoktur; uluslararası planda da tartışması yoktur. Bu güvence fiyata yansır: aynı bölgedeki eşdeğer koçanlı bir mülke göre belirgin biçimde pahalıdır ve arzı sınırlıdır. Aynı kategorinin bir alt kolu olan "yabancı malı" koçanı ise 1974 öncesinde Rum olmayan bir yabancıya ait taşınmazları kapsar ve hukuki güvenlik açısından benzer konumdadır.

Eşdeğer Koçan

Güneyde mülk bırakıp kuzeye göçen Kıbrıslı Türklere, bıraktıkları malın karşılığı olarak verilen 1974 öncesi Rum mallarıdır. KKTC iç hukukunda tam geçerli, devlet güvencelidir; yerel bankalar eşdeğer koçanlı mülklere ipotek tesis edip kredi de veriyor. Sorun iç hukukta değil, dış cephede: eski Rum malikin veya mirasçılarının iddiaları uluslararası zeminde tamamen kapanmış değil. Piyasadaki konut stokunun büyük bölümü bu kategoridedir.

Tahsis Koçanı

1974 sonrasında devletin, adaya yerleşenlere ve hak sahiplerine tahsis ettiği (çoğunlukla 1974 öncesi Rum malı olan) taşınmazlardır. Koçan türleri içinde statüsü en az netleşmiş olanı budur; kaynakların çoğu riski en yüksek kategori olarak tahsisi gösterir. Fiyatı da buna göre en düşüktür.

İlanlarda "TMD koçanı" gibi farklı etiketler de görebilirsiniz; terimler satıcıdan satıcıya değişebiliyor. Tek güvenilir yöntem şudur: bağımsız avukatınız Tapu ve Kadastro Dairesi'nden koçanın aslını, türünü, üzerindeki ipotek ve şerhleri resmi kayıttan çeksin. Satıcının beyanı yeterli değildir.

Koçan Türü	Kaynağı	Hukuki Risk Düzeyi	Fiyat Etkisi	Banka İpoteği
Türk koçanı	1974 öncesi Kıbrıslı Türk malı	En düşük; ihtilafsız	En pahalı, arz kıt	Sorunsuz
Yabancı malı	1974 öncesi Rum olmayan yabancı malı	Düşük	Türk koçanına yakın	Sorunsuz
Eşdeğer koçan	Güneyde mal bırakan Türklere verilen Rum malı	İç hukukta güvenli; uluslararası iddia riski teorik olarak sürüyor	Piyasanın ana gövdesi, daha uygun	Bankalar kabul ediyor
Tahsis koçanı	Devletin 1974 sonrası tahsis ettiği mallar	En yüksek; statüsü en az netleşmiş tür	En ucuz segment	Kuruma göre değişir

Koçan türleri arasındaki fark, bu sayfada özetlenenden çok daha belirleyici: devir sürecinin adımları, hangi koçanda hangi belgenin istendiği ve satıcının ibraz etmesi gereken kayıtlar ayrı bir rehberde ele alınıyor — KKTC koçan türleri ve devir süreci.

Taşınmaz Mal Komisyonu (TMK/IPC): İhtilafın Bugünkü Fotoğrafı

Eşdeğer ve tahsis koçanlarının riskini anlamak için Taşınmaz Mal Komisyonu'nu bilmeniz gerekiyor. 2005'te kurulan, 2006'dan beri fiilen çalışan bu komisyon, 1974 öncesinde kuzeyde malı kalan Rumların tazminat, takas veya iade taleplerini karara bağlıyor. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, 2010'daki Demopoulos kararından bu yana komisyonu "tüketilmesi gereken etkili iç hukuk yolu" sayıyor ve Haziran 2025'te bu tespitini yineledi. Bu, alıcı açısından önemli bir güvence: eski malikin doğrudan sizi hedef almak yerine önce komisyona gitmesi gerekiyor.

Rakamlar ne söylüyor? 21 Kasım 2025 itibarıyla komisyona toplam 8.428 başvuru yapıldı; bunların 2.144'ü incelenip karara bağlandı ve ödenen toplam tazminat 591,2 milyon sterline ulaştı. Yalnızca 2024 ve 2025'in ilk beş ayında karara bağlanan 230 başvuru için 106,4 milyon sterlin ödendi. Madalyonun öteki yüzü de var: KKTC basınında komisyonun kaynak yetersizliği ve ödemelerdeki yavaşlık düzenli olarak eleştiriliyor. Sistem çalışıyor, ama yavaş çalışıyor; ve 6.000'den fazla dosya hâlâ sırada.

Daha somut bir risk 2024-2026 döneminde belirginleşti. Güney Kıbrıs Rum Yönetimi, kuzeyde 1974 öncesi Rum malı üzerine inşaat yapan, satan ve pazarlayan kişilere karşı ceza davalarını ve Avrupa Tutuklama Emri mekanizmasını agresif biçimde kullanmaya başladı. 2025'te iki AB vatandaşı emlak satışına aracılık ettikleri gerekçesiyle güneyde hapis cezası aldı; 2026'da bir emlak danışmanı Fransa'da Avrupa Tutuklama Emri ile tutuklandı ve iade süreci başladı. Hedefte şimdilik ağırlıkla müteahhitler, pazarlamacılar ve aracılar var. Sıradan bir alıcı olarak aynı düzeyde hedefte değilsiniz; yine de eşdeğer/tahsis koçanlı mülk sahibiyseniz güney üzerinden veya AB ülkelerine seyahatlerinizde bu dosyanın varlığını bilmeniz gerekir. Türk koçanlı mülklerde bu sorun hiç yoktur.

Yabancı Alım İzni ve 2024-2026 Yasal Değişiklikleri

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı KKTC'de "yabancı" statüsündedir ve taşınmaz edinimi izne tabidir. Mayıs 2024'te kabul edilen Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Değişiklik Yasası bu alanı köklü biçimde yeniden düzenledi; uygulama sorunları çıktıkça hükümet yasa gücünde kararnamelerle sistemi güncelledi. En güncel kapsamlı düzenleme 11 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Temmuz 2026 itibarıyla tablo şöyle:

• Daire limiti: Bir yabancı en fazla 3 apartman dairesi edinebiliyor. KKTC'yi tanıyan ve karşılıklılık sağlayan ülke vatandaşları için sınır 6. (2024 yasası dönemin başında tek sözleşme kuralı getirmişti; sonraki kararnameler bunu esnetti.)
• Müstakil ev ve arazi: Tek konut için 1.338 metrekareye kadar arazi, müstakil ev için 3.300 metrekareyi aşmayan arazi sınırı var; parsel üzerine ikinci konut yapılamıyor. Site içinde en fazla 2 müstakil villa alınabiliyor (tanıyan ülke vatandaşlarına 3).
• Projelerde yüzde 80 sınırı: İmarlı konut projelerinde ünitelerin en fazla yüzde 80'i yabancılara satılabiliyor. Aynı uyruktan eşler ve yakın akrabalar, aynı sitedeki ünitelerin yarısından fazlasını toplu olarak edinemiyor.
• 1 ay tescil şartı: Satış sözleşmesi imzadan itibaren 1 ay içinde İlçe Tapu Dairesi'ne kaydettirilmezse geçersiz sayılıyor. Bu kural sizi koruyan bir mekanizma; tescilsiz sözleşmeyle para ödemeyin.
• Belgeler: Başvuruda en fazla 3 ay önce alınmış apostilli sabıka kaydı ve bakanlığın isteyeceği ek belgeler zorunlu.
• Süreler: Bakanlar Kurulu izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra tapu devrinin 1 yıl içinde tamamlanması gerekiyor. Devir harçları, iznin yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmezse taşınmaza su ve elektrik bağlanmıyor.
• Yaptırım: Kurallara aykırılıkta asgari ücretin 10 ila 20 katı arasında para cezaları öngörülüyor.

İzin ne kadar sürer? Net bir taahhüt yok. Uygulamada birkaç aydan bir-iki yıla uzayan bekleme süreleri raporlanıyor; başvuru yoğunluğu ve dosyanın eksiksizliği belirleyici. Kritik nokta şu: izin çıkana kadar tapu üzerinize geçmez, tescilli sözleşmeyle "sözleşmesel hak" sahibi olursunuz. KKTC'de binlerce alıcı yıllarca bu statüde oturuyor. Eski dönemde yaygın olan "yerli güvenilir kişi (trustee) üzerine tapu alma" yönteminin yeni mevzuatta ciddi biçimde kısıtlandığını da ekleyelim; size bu yöntemi öneren satıcıya mesafeli yaklaşın.

Bu izin sürecinde hangi aşamada avukata ihtiyaç duyulduğu, avukatın hangi kontrolleri yapması gerektiği ve geliştiricinin avukatıyla kendi avukatınız arasındaki farkı KKTC'de avukat tutmak şart mı? yazısında adım adım anlattık.

Gerçek Maliyet: Satış Fiyatının Üzerine Ne Biner?

İlan fiyatı, cebinizden çıkacak paranın tamamı değildir. Temmuz 2026 itibarıyla geçerli ana kalemler şunlar:

• KDV; yüzde 5: Yeni projelerde ve profesyonel satıcıdan alımlarda uygulanır. Bireysel satıcıdan ikinci el alımda çoğu durumda KDV çıkmaz.
• Tapu devir harcı: Oran son yıllarda birkaç kez değişti ve kaynaklar farklı rakamlar veriyor; bu yüzden burada tek bir yüzde yazmıyoruz; imza öncesi güncel tarifeyi avukatınıza Tapu Dairesi'nden teyit ettirin. Kesin olan takvim şu: Bakanlar Kurulu izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra devir bir yıl içinde tamamlanmalı, devir harçları ise iznin yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmeli. Edinim hakkınızı aşan satış sözleşmelerinde ayrıca ek harç var: süresinde bildirirseniz satış bedelinin yüzde 1'i, geç bildirirseniz yüzde 3'ü.
• Damga pulu; yüzde 0,5: Sözleşme bedeli üzerinden, tescil aşamasında.
• Stopaj; yaklaşık yüzde 4: Satış kazancı üzerinden hesaplanır ve kural olarak satıcıya aittir. Pratikte bazı müteahhitler bu yükü sözleşmeyle alıcıya yansıtmaya çalışır; sözleşmede kimin ödeyeceğini açıkça yazdırın.
• Avukat ücreti: Piyasada 1.500-3.000 sterlin bandı telaffuz ediliyor. Satıcının veya müteahhidin avukatını değil, yalnızca size çalışan bağımsız bir avukatı tutun; bu kalem, tasarruf edilecek son yerdir.
• Diğerleri: Yeni projelerde trafo/altyapı katkı bedeli, sayaç bağlantıları, sitelerde aylık aidat ve eşyalı teslim paketleri projeye göre değişen ek maliyetlerdir; teklif aşamasında yazılı döküm isteyin.

Kabaca hesap: satış bedelinin üzerine yüzde 10-15 ek bütçe koyun. Kimi danışmanlık kaynakları, tüm kalemler üst üste geldiğinde bu oranın yüzde 18'e kadar çıkabildiğini yazıyor. 150.000 sterlinlik bir daire için 15.000-22.000 sterlin arası bir kapanış maliyeti gerçekçi bir varsayımdır.

Satın alma anındaki masrafların yanında, anahtar teslimden sonra her ay ödenmeye devam eden bir kalem daha var: aidat ve işletme giderleri. Bunların neyi kapsadığını ve boş dairenin maliyetini KKTC'de site aidatı ve işletme maliyetleri yazısında ayrıntılandırdık.

Bölge Bölge Fiyatlar ve Kira Getirisi

Aşağıdaki aralıklar, 2026 için yayımlanan sektör analizlerinden derlendi. İki uyarımız var. Birincisi: bu getiriler brüttür ve çoğunlukla satış tarafının projeksiyonudur; aidat, boşluk dönemi, yönetim ücreti ve vergi düşüldüğünde net rakam belirgin biçimde azalır. İkincisi: aynı bölge içinde bile proje kalitesine, denize mesafeye ve teslim durumuna göre fiyatlar savrulur.

Bölge	Daire Fiyat Aralığı (2026, USD)	Brüt Kira Getirisi Beklentisi	Profil
Girne	195.000 – 650.000	%8-12	Adanın vitrini; turizm, kumarhane oteller, en derin kiracı havuzu, en yüksek fiyatlar
İskele / Long Beach	72.000 – 280.000	%9-13	Yeni proje bolluğu, düşük giriş maliyeti; arz fazlası ve teslim riski en çok burada
Gazimağusa	85.000 – 234.000	%7-10	Üniversite şehri; öğrenci kiracı havuzu geniş; buna karşılık sezonluk dalgalanma
Lefkoşa	65.000 – 260.000	%5-8	İdari merkez; yerli kiracı ağırlıklı, istikrarlı ama düşük getiri

Kira tarafında da 2025-2026 verileri fikir veriyor: Girne merkezde 1+1 daireler aylık 350-600 euro, deniz manzaralı 2+1'ler 500-900 euro bandında kiralanıyor. Gazimağusa'da 1+1 için 200-400 euro, Lefkoşa'da eşyalı 2+1 için 500 sterlin civarı telaffuz ediliyor. Kiraların çoğunlukla sterlin veya euro üzerinden yapılması, TL geliri olan yatırımcı için doğal bir kur koruması sağlıyor. KKTC yatırımının en somut avantajlarından biri budur.

Bölge karşılaştırmasında sık kullanılan getiri tablolarını olduğu gibi kabul etmemek gerekir; size sunulan hesabın hangi varsayımlara dayandığını getiri tablosunu nasıl denetlersiniz yazısındaki yöntemle sınayabilirsiniz. Kısa dönem kiralama düşünüyorsanız, bunun kendi kuralları var: KKTC'de kısa dönem kiralama.

Ödeme Planı ve Taksit Kültürü

KKTC piyasasının Türkiye'den en büyük farkı, banka kredisinin değil müteahhit finansmanının kural olmasıdır. Tipik kurgu şöyle işler: yüzde 30-40 civarında peşinat, kalan tutar teslime kadar faizsiz aylık taksit. Kimi projelerde 20 aylık faizsiz planlar, kimilerinde teslim sonrasına uzayan vadeler sunuluyor; koşullar tamamen projeye göre değişir. Cazip görünüyor, değil mi? Cazip; ama bu modelde inşaatı fiilen siz finanse ediyorsunuz.

Bunun anlamı açık: müteahhit riski doğrudan sizin riskinizdir. Türkiye'deki gibi güçlü bir teminat/kat irtifakı mekanizması yok. Kendinizi korumak için yapabilecekleriniz: sözleşmeyi 1 ay içinde tapuya tescil ettirmek (yasal zorunluluk, aynı zamanda üçüncü kişilere karşı en güçlü kalkanınız), ödeme takvimini inşaat aşamalarına bağlamak, müteahhidin bitmiş ve teslim edilmiş önceki projelerini yerinde görmek, Müteahhitler Birliği üyeliğini ve şirket geçmişini sorgulamak. Maketten alım her yerde risklidir; kredi mekanizmasının zayıf olduğu bir piyasada daha da risklidir.

Ödeme planı, teslim gecikmesi durumunda ne olacağını da belirler. Sözleşmede bakılacak maddeleri ve gecikme hâlinde elinizdeki seçenekleri KKTC'de teslim gecikirse ne olur? yazısında topladık.

Riskleri Açık Açık Konuşalım

Likidite: Girişi kolay, çıkışı zor piyasa

Alması kolay, satması zordur. KKTC için en dürüst özet bu. İkinci el piyasası sığ; alıcı kitlesi büyük oranda yine yabancı ve yeni proje bolluğu ikinci ele rakip. Yabancı alıcının kendi izin sürecini beklemesi satışı aylarca uzatabilir. Acil nakde dönme senaryonuz varsa bu piyasa size göre değil. Yatırım ufkunuzu en az 5-10 yıl olarak kurgulayın.

Arz fazlası ve imar baskısı

İskele-Long Beach hattında son yıllarda olağanüstü bir inşaat hacmi oluştu. Nüfusu 400 binler civarında olan bir ülkede on binlerce yeni ünitenin aynı kiracı havuzuna çıktığını düşünün: kira projeksiyonlarının tutmama ihtimali gerçektir. Altyapı (elektrik, su, yol, arıtma) inşaat hızının gerisinde kalabiliyor; yeni kararnamedeki yüzde 80 yabancı satış sınırı ve altyapı-vergi bağlantısı tam da bu baskının ürünü.

Döviz ve fiyatlama

Satışlar sterlin ağırlıklı; TL kazanan bir alıcı için taksitli alımda kur riski size aittir. Ters yönde bakarsanız aynı şey varlık koruması demektir: kiranız ve mülk değeriniz döviz cinsindendir.

Tanınma sorunu

KKTC'yi yalnızca Türkiye tanıyor. Mülkünüz uluslararası finans sisteminde teminat olarak kullanılamaz, miras ve ihtilaf süreçleri KKTC hukukunda yürür, olası bir Kıbrıs çözümünün mülkiyet rejimini nasıl etkileyeceği ise kimsenin garanti veremeyeceği bir sorudur. Bu belirsizlik fiyatlara zaten iskonto olarak yansımış durumda; ucuzluğun bir nedeni de budur.

Buradaki riskler piyasanın yapısından geliyor; bir de karşı tarafın niyetinden gelen riskler var. Sahada tekrarlanan kalıpları ve bunları alım öncesinde nasıl fark edebileceğinizi KKTC'de ev alırken dolandırılmamak yazısında derledik. Süreci baştan sona bir kontrol listesiyle yürütmek isterseniz 10 altın kural özet bir çerçeve sunuyor.

Bölgesel Savaş ve Kıbrıs: 2026'da Ne Yaşandı?

2026 başındaki İran–İsrail çatışması Doğu Akdeniz'i teğet geçmedi. İngiltere Savunma Bakanı John Healey, İran'ın Kıbrıs'taki İngiliz üsleri yönüne iki füze fırlattığını açıkladı; füzeler adaya zarar vermedi ama Kıbrıs'ın bölgesel gerilim coğrafyasında nerede durduğunu hatırlattı. Aynı dönemde Türkiye'nin KKTC'yi korumak amacıyla adaya F-16 konuşlandırmayı değerlendirdiği haberleri gündeme geldi.

Alıcı için bunun anlamı ne? Dengeli okuyalım. KKTC'de savaş fiilen yaşanmadı; günlük hayat, satışlar ve şantiyeler durmadı. Ama iki dürüst not düşelim: bölgesel kriz haftalarında uçuşlar, sigorta maliyetleri ve alıcı psikolojisi dalgalanır; o dönemlerde işlem hacmi kısa süreli durur. İkincisi, Körfez'de sarsılan sermayenin "güvenli liman" arayışı 2026'da Türkiye kıyılarına yöneldi; benzer bir talebin KKTC'ye ne ölçüde taşacağı henüz veriyle net değil. Bu yüzden ne "savaş fiyatları uçuracak" pazarlamasına ne de "bölge riskli, her şey bitti" paniğine itibar edin; ikisi de satış taktiği. Karar ölçütünüz, bu yazının geri kalanındaki yapısal konular (tapu türü, izin, maliyet, likidite) olmalı.

Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil?

• Uygun: Uzun vadeli (5-10+ yıl) düşünen, döviz bazlı kira geliri hedefleyen, adada fiilen yaşamayı veya kışlamayı planlayan, emeklilik için ılıman iklim ve düşük yaşam maliyeti arayan, çocuğu adadaki üniversitelerde okuyacak olan ve toplam bütçesinin sınırlı bir bölümünü buraya ayıran alıcılar.
• Uygun değil: 1-2 yılda al-sat kazancı bekleyenler, tek birikimini tek mülke bağlayacaklar, kur riskini taşıyamayacak taksitli alıcılar, "kağıt üzerinde getiri" ile karar verenler ve hukuki belirsizliğe tahammülü olmayanlar. Kısa vadeli spekülasyon arıyorsanız bu piyasa sizi üzer.

Alıma karar verdiyseniz sıralamayı şaşırmayın: önce bağımsız avukat, sonra koçan sorgusu, sonra sözleşme ve 1 ay içinde tescil, en son ödeme. Bu sırayı tersine çeviren alıcılar, KKTC'deki sorunlu dosyaların ana kaynağıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı KKTC'de doğrudan tapu alabilir mi?

Alabilir, ancak "yabancı" statüsünde ve izinle. Satış sözleşmesi 1 ay içinde Tapu Dairesi'ne tescil edilir, alım izni başvurusu yapılır; izin çıktıktan sonra devrin 1 yıl içinde tamamlanması gerekir. İzin süreci dosya yoğunluğuna göre birkaç aydan bir-iki yıla uzayabiliyor.

En güvenli tapu türü hangisi?

Türk koçanı (ve 1974 öncesi yabancı malı). Üzerinde üçüncü taraf iddiası yoktur ve uluslararası planda tartışmasızdır. Eşdeğer koçan KKTC iç hukukunda tam güvencelidir ama eski Rum malikin uluslararası zemindeki iddia ihtimali teorik olarak sürer; tahsis koçanı ise statüsü en az netleşmiş, en riskli türdür.

Eşdeğer koçanlı ev alırsam başıma dava açılır mı?

Eski malikin izlemesi gereken yol Taşınmaz Mal Komisyonu'dur ve AİHM bu yolu 2025'te de etkili iç hukuk yolu olarak teyit etti. Güney Kıbrıs'ın açtığı ceza davaları bugüne kadar ağırlıkla müteahhitleri, pazarlamacıları ve aracıları hedef aldı. Riskiniz düşük ama sıfır değil; bu dosya sizi rahatsız edecekse Türk koçanına yönelin.

Toplam ek maliyet ne kadar tutar?

KDV (%5), tapu devir harcı, damga pulu (%0,5), avukat (1.500-3.000 sterlin) ve yan giderlerle satış bedelinin yüzde 10-15'i kadar ek bütçe ayırın. Devir harcı oranı son yıllarda birkaç kez değişti ve kaynaklar farklı rakamlar veriyor; imza öncesi güncel tarifeyi avukatınıza Tapu Dairesi'nden doğrulatın. Devir harçlarının, iznin Resmî Gazete'de yayımından itibaren 75 iş günü içinde ödenmesi gerekiyor; aksi halde taşınmaza su ve elektrik bağlanmıyor.

Ev alana oturma izni veriliyor mu?

Mülk sahipliği ikamet izni başvurusuna dayanak oluşturuyor. Daimi ikamet ("beyaz kimlik") içinse mevcut uygulamada en az 125.000 euro değerinde konut, kesintisiz 6 yıl ikamet izni ve sağlık sigortası gibi şartlar aranıyor; 60 yaşını doldurmuş alıcılarda süre şartı 3 yıla iniyor. Mülk almak vatandaşlık kazandırmaz.

Kaç daire alabilirim?

11 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren kararnameye göre bir yabancı en fazla 3 apartman dairesi edinebiliyor; tek konut için 1.338 metrekare, müstakil evde 3.300 metrekare arazi sınırı, sitelerde 2 villa sınırı var. Aynı uyruktan aile üyeleri aynı sitenin yarısından fazlasını alamıyor. KKTC'yi tanıyan ülke vatandaşlarına daha yüksek limitler tanınıyor.

Kira getirisi gerçekten yüzde 10'un üzerinde mi?

Sektör projeksiyonları İskele için yüzde 9-13, Girne için yüzde 8-12 brüt getiri telaffuz ediyor; Lefkoşa yüzde 5-8'de kalıyor. Bunlar iyimser, brüt ve kesintisiz doluluk varsayan rakamlar. Aidat, yönetim, boşluk ve vergiler düşüldüğünde net getiri anlamlı ölçüde azalır. Karar verirken satıcının değil, bölgedeki gerçekleşmiş kira sözleşmelerinin rakamını baz alın.

Maketten mi, hazır tesliminden mi almalıyım?

Maketten alım daha ucuzdur ve faizsiz taksit imkânı sunar; karşılığında müteahhit iflası, gecikme ve vaat edilenden farklı teslim risklerini siz üstlenirsiniz. Bitmiş, koçanı hazır, iskânlı bir mülk daha pahalıdır ama gördüğünüzü alırsınız. İlk KKTC yatırımında hazır teslim veya bitmeye çok yakın proje, risk yönetimi açısından daha akıllıca bir başlangıçtır.

Bu yazıdaki bilgileri nereden doğrulayabilirsiniz

Aşağıdaki kurumlar bu konunun resmî kaynaklarıdır; yazıdaki başlıkları kendi sitelerinden karşılaştırarak doğrulayabilirsiniz.

• KKTC Devlet Planlama Örgütü
• KKTC Merkez Bankası
• KKTC Mahkemeleri (içtihat)